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签订房屋买卖合同时,我们应如何理解合同的关键条款,避免吃亏

发布日期:2021-06-07 08:42:03
如今买房签购房合同,开发商一般提供的都是重复使用的格式合同。也就是说,不管是谁买房,购房合同的内容基本上都差不多,就算有变化也是不影响整体的小变化。 正是这样,许多购房者在面对一份千篇一律的格式合同时,除了划横线的空白部分比较关注外,其他部分或许并不会很在意,即使在意其中的内容,非专业人士可能只知其表不知其里,一时半会难以理解透彻。 就算有工作人员现场解答,但工作人员为了维护开发商利益,实现快速卖房的目的,不排除作不真实解答的可能性,最后使购房者草草的完成合同签订,以至于给购房者带来一些不必要的麻烦。 现在,我们就来讲讲一份购房合同,里面到底都说了些啥,对于有些条款我们该如何去理解呢? 一、购房合同里面一般都讲了什么 拿到一份购房合同,首先要看是否满足《商品房销售管理办法》第十六条的要求即: 商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。 若一份合同满足了上述主要内容,即为商品房买卖合同 作为购房者一定要看清楚开发商的信息,最好是与开发商现场公示的营业执照、企业资质证书等信息进行核对,避免出现“挂羊头卖狗肉”的情形。 如果涉及到地产商的委托代理人或委托代理机构,对代理人和代理机构的信息也要弄清楚,一定要看双方的委托代理合同,最好是复印留存。切不可听工作人员草草的说几句开发商和某某机构或某某人是委托代理机构,然后就信了。不见委托代理合同,不要信。 其次就是买受人信息,所谓买受人信息也就是购房者自己的信息。对于购房者的信息,卖房者绝对会搞得明明白白的,这一点不用自己操心,只需按要求填在合同相应位置即可。 接下来就是开发商项目建设依据,商品房销售依据,房屋基本情况,计价方式及价款,面积确认及面积差异的处理,付款方式及期限,以及违约责任等内容。 二、我们该如何理解一些关键性条款 1、关于商品房销售依据。 开发商与购房者签订购房合同,一定要写明商品房销售依据,即预售许可证信息。 根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 也就是说取得预售许可证是保证房屋买卖合同有效的前提条件,除非在起诉前已经取得商品房预售许可证明。所以购房者一定要重视这一信息。 2、关于房屋基本情况。 写清楚房屋基本情况是为了确保开发商按照约定履行。根据《民法典》相关规定,出卖者不按照约定交付标的物,买受人是可以追究违约责任的。 问题是,开发商在做房子时不可能做得非常精确,其大小肯定会略有偏差。根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。 3、违约责任。 商品房销售的违约责任主要表现为逾期,即买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任。这里要说的是。 根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 三、最 当然,还有其他的违约,作为购房者应重点关注可能会导致自己出现违约的条款,诸如定金、付款方式、办理按揭期限等。一定要综合考量自身情况,不可盲目草率的签订购房合同,给自己带来不必要的后果,让自己吃亏。 三、最后提醒 我们在签购房合同时,一定要看清楚合同的条款,看清楚该合同是否为一份标准的商品房买卖合同。 一般认为,其主要内容应满足《商品房销售管理办法》第十六条(具体内容见上文)的规定,只有主要内容满足了,人民法院就会认为这是一份商品房买卖合同。 其实,这一点大家不必要太过于担心,只要是大型正规开发商,目前的商品房买卖合同,基本上都是按照上述十六条的主要内容编写的格式合同,我们重在去理解其中的关键条款,做到知己知彼,避免带来不必要的麻烦,导致自己吃亏。 最后,本文若有讲得不明白或认为不准确的地方,或者想要更具体了解相关法律知识,可以在下方留言交流,谢谢! 本文图片来源于网络,如有侵权联系删除。 举报/反馈