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深圳刚需未来五年买房铁律:5分钟步行+1小时通勤圈+新区

发布日期:2020-05-02 10:04:52
朱罗纪(id:newJurassic) | 来源 可能是因为我写“买入豪宅”的观点太多了,后台有粉丝问:买不起豪宅,刚需怎么办,深圳或者周边还有哪里值得投资的普通住宅? 接下来我会整理一些关于较低成本的买房路线。 无论是刚需自住还是投资,买普通住宅,我唯一的建议路线图是:跟着地铁走。深莞惠都市圈内,三个城市之间未来的地铁规划和衔接,是刚需们唯一最应该去关注的东西,其它都不重要。 具体是三条原则: 1、5分钟步行圈:要在地铁上盖,或者周边步行距离5分钟的范围。 2、1小时通勤圈:临深买房,要距离深圳核心区通勤距离1小时内。 3、打新股:要寻找此前没有任何地铁开通的区域。 为什么要这样来厘定? 所谓时移世易,我们可以看到,以往在一座城市里,一条快速路的开通,会改变一个区域的房地产(比如1999年滨海大道的开通之于南山的房地产)。但现在不再是这样了,未来更不是,它会变成,一条地铁线改变一个区域的房地产。 未来的大城市、都市圈,显然要建立在轨道交通的基础上,轨道交通会成为都市圈内最重要的出行工具,也因此会成为影响房地产价值最直接的因素。想一想,一座城市的人口越来越多,交通半径越来越长,道路越来越堵,你家门口有地铁,而他家门口依然是高速路,结果会怎么样? 另外,未来的深圳也好,深莞惠也好,都将是地铁遍布的地方。地铁开通的边际效益也会渐次降低,第一条地铁线开通的区域,房地产的价值拉升会最明显。此后,地铁都会成为标配。 因此,只要符合上述三个要件,房子都可以买。有的地方可能现在配套不好,不用担心,因为未来围绕着每一个地铁站点,都会是高密度开发的重点,我不担心未来的配套。这个里面当然也会有差别,比如买在东莞临深的地铁站和买在惠州临深的地铁站、买在枢纽换乘站和买在普通站、买在快速轨道站和买在普通线路站、买在配套优良的居住区和买在一般的区域,未来的价格表现都会很不一样,但这些都是由上述大原则来派生的。 今天分享的主要是深圳最新的地铁建设规划:《深圳市城市轨道交通第四期建设规划(2017-2022年)》,这份规划图划定了深圳刚需未来5年的买房路线图。 11月1日,深圳发布公告,包括地铁6号线支线、12号线、13号线、14号线、16号线,5条线均计划在今年的12月28日(也就是3天后)开工,工期5年,计划竣工时间为2022年12月31日。 按照之前国家有关部门的批复,5条地铁线如封面图片所展示,更详细。 我之前在文章里也提到,未来5年是临深大变样的时代,将从之前的一个概念炒作的卧城,变成一个真正的刚需聚集地。 目前来看,深圳正在编制《深圳市轨道交通线网规划(2016-2035)》。未确定的消息:到2035年,深圳和惠州会实现3条,和东莞会实现10条地铁线相衔接。这个长期规划决定了未来18年都市圈的房地产投资思路,但太长期了没有指导性,我们重点看未来5年的,也就是上面那份规划图。 这份未来五年的规划图我认为一个最大的特征是:第一次明确了深莞惠都市圈的轨道连接。也因此,它事实上决定了我们未来5年内在临深区域的房地产布局思路。(这些线路当然都会对深圳一些新城起到重要的推动作用,但鉴于篇幅,这里只谈临深)。 这5条都将在5年内开通的地铁线,有2条规划中和东莞相连(6号线支线、13号线),1条规划和惠州相连(14号线)。 先看13号线: (深圳地铁13号线连东莞松山湖) 查询之前公开信息:13号线是连接深圳湾口岸与公明的市域快线,跨南山、宝安、光明三区。连接后海、科技园、留仙洞总部基地、石岩、公明、光明等地,覆盖中部偏西地区南北向交通需求走廊,并将预留北延至松山湖条件。线路全长约41.9公里,设站22座。13号快线一期修到上屋北,二期延伸至公明北,三期延伸至松山湖。 而这次的规划显示:13号线要在2022年底开通的是一期工程,即:从深圳湾口岸站至上屋北站,线路长23公里,设站14座。 也就是说,开往松山湖的地铁,在未来5年可能还开不了(考虑到地铁规划调整较频繁,建议围绕着“华为站”周边重点关注)。 再看14号线: (深圳地铁14号线连惠州) 这也是一条市域快线,从福田岗厦北站至坪山新区沙田站,连接福田中心区、布吉、横岗、大运新城、龙岗中心城、坪山新城中心区以及坑梓片区,全长51.9公里,设站14座。14号线本身还是一条促进深惠同城的地铁线,在沙田之后,再延伸四站:白云、草洋、惠州南、新桥。 但是目前没有公开信息显示,惠州政府对14号线惠州段的开建和开通明确了时间表。只能说:围绕着“惠州南站”,刚需们要密切关注。 我重点要说的是6号线支线,这是我认为未来5年唯一一条最值得刚需重点关注的临深线。原因是:这条线明确了开通时间,2022年底之前。 6号线支线依托6号线,先看6号线: (深圳地铁6号线全部) 6号线即光明线,连接龙华、石岩、光明、公明、松岗等片区,并通过4号线转乘至福田中心区,是一条城市组团快线。一期路线由深圳北站至松岗,全长37.85公里,设站20座;二期由深圳北站至科学馆,全长11.5公里,设车站6座。一二期总长49.3公里,计划于2020年5月建成通车。 而这次公示要马上开工的6号线支线工程,起于6号线光明新区翠湖站,沿光明大道、光侨路、公常路敷设至深莞边界与东莞1号线衔接,全长6.4公里,共设3个站,其中翠湖站为6号线和6号线支线的换乘站。 关键在于,东莞方面对1号线的开通时间也明确了。根据规划,东莞1号线是连通广深两座核心城市的一条主动脉快线,全长69.6公里,在西北端麻涌镇连接广州地铁蟹山站,东南端黄江镇则连接深圳地铁,途经麻涌镇、望牛墩镇、道滘镇、万江街道、南城街道、东城街道、大岭山镇、松山湖开发区、黄江镇等9个镇街,24站。 按公开信息,东莞1号线预计最快2022年底实现全面通车。 也即是说:在2022年底,深圳6号线支线将和东莞1号线贯通。 重点来看这个地图: (深圳地铁6号线支线) 可做两点理解: 1、从深圳北站到翠湖站(原荔林站),这是2020年会开通的6号线,大概11个站,快线。 2、从翠湖到黄江南深莞边界站(未定名),这是6号线支线,大概4个站,然后和东莞1号线终点“黄江中心站”相接。 这条线是目前为止,我所查询到的唯一一条明确了同步通车日期的城际地铁线。从这里看,黄江会是未来5年临深区域的重点,深莞惠都市圈地铁第一股。在2022年底,住在黄江就可以坐车到深圳北站。 目前看,北站房价是6-7万,黄江是2万,1:3的价差。而我大概估算,未来从黄江中心坐地铁到深圳北站,大概40分钟左右是可以的,在通勤圈范围内。假如我现在深圳北站商务区上班,那么买不起龙华的房子,未来住在黄江将是可行的。 是以,如果刚需预期自己未来要住到东莞去,不妨围绕着“黄江中心站”周边去淘房子。可再向北走2个站,但整体通勤时间要控制到1小时内。 (东莞地铁1号线规划) 以上皆为个人公开对比研究之结论,不存在有任何广告推广倾向。由于地铁规划非常之复杂,调整也常有。因此,这些判断也难免挂一漏万,也未必最终正确。有遗漏之处,欢迎后台指正。 原标题: 深圳划定刚需未来五年买房路线图:地铁第一股在哪里?